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何新问答:关于房地产泡沫问题

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何新博客问答:关于房地产泡沫问题

网友问:

外媒很早15年前就预测中国房地产泡沫会破裂,但今天仍坚挺,中国经济看不懂。

何老师,想知道您的看法。

何新老家伙答复:

所谓房地产泡沫究竟是什么?其实中国目前还没有哪个经济学家真正说清。

房地产泡沫有两种。

第一种是直观意义的泡沫,就是不断高涨的房地产价格泡沫。

只要市场有需求,资金供给充足,销售有利润,那么价格翘得再高也构不成泡沫。这种所谓的价格“泡沫"不会轻易破裂。现在人们根据市场表象所说的房地产泡沫主要是指这个。任志强说房地产没有泡沫,价格不会跌,大概也是基于此。

第二种泡沫,是与房地产相关的连锁债务链构成的泡沫。

这种债务包括:投资者的负债,购房者的负债,以及商业银行和金融系统的房地产信用债务。这三方面构成房地产的投资连锁性债务链。这里面隐藏着真正的房地产金融泡沫,而且这种泡沫是与债务的规模成正比的。

债务链条愈长,规模愈大,泡沫也越大,风险愈高,泡沫破碎的可能性越大。美国十年前爆发的房地产金融危机,所谓次贷危机就是房地产债务泡沫破裂的显著实例。

实际上,所有的市场经济危机根源都可以归结为债务问题。

但是,市场经济体制下,任何经济投资活动,本质都是债务即信用活动。

对于一个货币投入产出的经济体,投入即放贷,回收即收贷。以物易物的前市场体系不谈,每一次货币交易或者市场交易,实质都是接受信用和预期的债务活动,而货币的真正本质,其实就是一种广义的债券。

从宏观来看,债务问题主要体现在国民经济的三大部门:政府、企业、居民。目前的中国经济体系中,政府和企业的债务和杠杆率多年来一直居高不下。

有人说:正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率,才出现了上一周期的加杠杆,以及现在这一周期的去杠杆。加谁的杠杆?加国民的杠杆。去谁的杠杆?去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程,实现方式具有极强的中国体系的特色(其他国家无法复制)。

中国过去十几年的经济增长,主要依靠房地产投资及关联的暴利拉动,已经埋下了极为巨大的房地产债务链条——所以这后面的确隐伏着巨大的金融泡沫以及潜伏危机。

但是,由于中国金融系统的总体规模体量庞大,可以拆东墙补西墙,在银行体系健全的条件下,各方面对房地产泡沫的吸纳能力较强。所以总体来看,目前暂时还看不到泡沫立即崩裂的危险。

应该看到,价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性,即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。后者泡沫的崩裂也就是金融危机的爆发,即所谓硬着陆。硬着陆会不会发生,何时发生?以什么形态发生?这个问题取决于国内外经济体系相互关联的诸多因素,目前仍然不易回答。

以上就是我的看法。


【附录​】著名房地产企业万科负债1万多亿,超过新西兰、科威特等国GDP    

近日新闻爆天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险,吓了大家一跳,并让市场开始关注房企债务风险。

楼市资本市场了解到,Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%。其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。    

到今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。    

一直有行业龙头之称的万科,近期公布其前4月销售额为1961.5亿元,可谓业绩亮眼。

但是与此同时,楼市资本市场获悉,截止1季度,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高,更是让吃瓜群众惊呆了!    

1万多亿的高负债是什么概念呢?

按2017年我国城市GDP做对比,可以排在拥有765万人口,湖南省会长沙市(10200亿元)的前面,位列全国14名。    

拿2017年我国各省份GDP来对比,紧跟新疆(10920亿元)之后,可以直接排在甘肃省(7677亿元)和海南省(4462.54亿元)的前面,接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。   

按2017年世界各国GDP数据做对比,与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。


 

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