何新博客问答：关于房地产泡沫问题

网友问：

外媒很早15年前就预测中国房地产泡沫会破裂，但今天仍坚挺，中国经济看不懂。

何老师，想知道您的看法。

何新老家伙答复：

所谓房地产泡沫究竟是什么？其实中国目前还没有哪个经济学家真正说清。

房地产泡沫有两种。

第一种是直观意义的泡沫，就是不断高涨的房地产价格泡沫。

只要市场有需求，资金供给充足，销售有利润，那么价格翘得再高也构不成泡沫。这种所谓的价格“泡沫"不会轻易破裂。现在人们根据市场表象所说的房地产泡沫主要是指这个。任志强说房地产没有泡沫，价格不会跌，大概也是基于此。

第二种泡沫，是与房地产相关的连锁债务链构成的泡沫。

这种债务包括：投资者的负债，购房者的负债，以及商业银行和金融系统的房地产信用债务。这三方面构成房地产的投资连锁性债务链。这里面隐藏着真正的房地产金融泡沫，而且这种泡沫是与债务的规模成正比的。

债务链条愈长，规模愈大，泡沫也越大，风险愈高，泡沫破碎的可能性越大。美国十年前爆发的房地产金融危机，所谓次贷危机就是房地产债务泡沫破裂的显著实例。

实际上，所有的市场经济危机根源都可以归结为债务问题。

但是，在市场经济体制下，任何经济投资活动，本质都是债务即信用活动。

对于一个货币投入产出的经济体，投入即放贷，回收即收贷。以物易物的前市场体系不谈，每一次货币交易或者市场交易，实质都是接受信用和预期的债务活动，而货币的真正本质，其实就是一种广义的债券。

从宏观来看，债务问题主要体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。目前的中国经济体系中，政府和企业的债务和杠杆率多年来一直居高不下。

有人说：正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率，才出现了上一周期的加杠杆，以及现在这一周期的去杠杆。加谁的杠杆？加国民的杠杆。去谁的杠杆？去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程，实现方式具有极强的中国体系的特色（其他国家无法复制）。

中国过去十几年的经济增长，主要依靠房地产投资及关联的暴利拉动，已经埋下了极为巨大的房地产债务链条——所以这后面的确隐伏着巨大的金融泡沫以及潜伏危机。

但是，由于中国金融系统的总体规模体量庞大，可以拆东墙补西墙，在银行体系健全的条件下，各方面对房地产泡沫的吸纳能力较强。所以总体来看，目前暂时还看不到泡沫立即崩裂的危险。

应该看到，价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性，即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。后者泡沫的崩裂也就是金融危机的爆发，即所谓硬着陆。硬着陆会不会发生，何时发生？以什么形态发生？这个问题取决于国内外经济体系相互关联的诸多因素，目前仍然不易回答。

以上就是我的看法。

【附录】著名房地产企业万科负债1万多亿，超过新西兰、科威特等国GDP

近日新闻爆天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险，吓了大家一跳，并让市场开始关注房企债务风险。

楼市资本市场了解到，Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

到今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，其中仍有万科A和绿地控股，必须要说的是万科的负债也终于突破万亿，达到10289.27亿元。

一直有行业龙头之称的万科，近期公布其前4月销售额为1961.5亿元，可谓业绩亮眼。

但是与此同时，楼市资本市场获悉，截止1季度，万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元，连同84.04%的负债率水平，均已创下公司的历史新高，更是让吃瓜群众惊呆了！

1万多亿的高负债是什么概念呢？

按2017年我国城市GDP做对比，可以排在拥有765万人口，湖南省会长沙市（10200亿元）的前面，位列全国14名。

拿2017年我国各省份GDP来对比，紧跟新疆（10920亿元）之后，可以直接排在甘肃省（7677亿元）和海南省（4462.54亿元）的前面，接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。

按2017年世界各国GDP数据做对比，与新西兰（1721.15亿美元，合人民币10900亿元）不相上下，并远超知名石油富国科威特（1417亿美元，合人民币9053亿元）。